Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов

В течение последних лет в республике остается не решенной проблема своевременного завершения долевого строительства многоквартирных домов и получения квартир его участниками в собственность. В условиях кризисных явлений в экономике страны решение этих вопросов стало заботой не только дольщиков и застройщиков, но и органов власти республики, прокуратуры.

В сложившихся условиях правоохранительные органы и региональные органы исполнительной власти принимают комплексные меры по активизации контрольной и разъяснительной работы, повышению уровня межведомственного взаимодействия в целях предупреждения и защиты прав граждан.

На территории республики управление в области строительства, архитектуры, градостроительной деятельности, проведение анализа состояния строительного рынка осуществляет Министерство строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики.

Это министерство контролирует соблюдение органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности, принимает меры по устранению выявленных нарушений, координирует деятельность Инспекции государственного строительного надзора по контролю (надзору) в области градостроительной деятельности, в том числе долевого строительства многоквартирных домов.

Решение вопросов предотвращения фактов незаконного привлечения строительными и риэлтерскими организациями денежных средств граждан, проведение проверок сведений о противоправном использовании застройщиком денежных средств, их хищении, преднамеренном либо фиктивном банкротстве хозяйствующих субъектов относятся к компетенции органов внутренних дел.
В соответствии с Федеральным законом «О прокуратуре Российской Федерации» органы прокуратуры при осуществлении надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина не подменяют иные государственные органы, не вмешиваются в оперативно-хозяйственную деятельность организаций. Мерами прокурорского реагирования прокуроры добиваются законности, своевременности и полноты исполнения полномочий органами государственного управления и контроля.

Прокуроры городов и районов на системной основе осуществляют надзор за соблюдением органами государственной власти и местного самоуправления, организациями законодательства, регулирующего отношения в сфере строительства многоквартирных домов, владеют информацией о деятельности застройщиков и этапах строительства конкретных объектов.

Для повышения эффективности надзора за соблюдением органами государственной власти и местного самоуправления, организациями законодательства, регулирующего отношения в сфере строительства многоквартирных домов, в 2009 году в прокуратуре республики создана рабочая группа по вопросам исполнения законодательства в этой сфере.

Анализ поступивших в прокуратуру обращений граждан и в целом сложившейся ситуации показал, что причинами ненадлежащего выполнения застройщиками обязательств по передаче жилья дольщикам являются финансовая нестабильность организаций, в ряде случаев приводящая к их банкротству.

Уже сегодня в отношении ряда застройщиков, получивших деньги граждан на строительство жилья и неспособных удовлетворить их требования, проводятся процедуры банкротства (ЗАО «Линекс», ООО ИСП «Нива», ЗАО «Экспресс»), что не позволит завершить строительство объектов за их счет.

Ситуация в этой сфере осложняется тем, что недобросовестные застройщики заключили с гражданами договоры займа, предварительные договоры, условия которых не обеспечивают получение в собственность жилья, либо инвестиционные договоры, не требующие государственной регистрации, в отдельных случаях ввиду неосведомленности и юридической непросвещенности граждан о применении правовых норм.

В результате большинство граждан лишились гарантий защиты прав, законных интересов и имущества, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого действуют с апреля 2005 года (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

Гражданам, принявших решение участвовать в долевом строительстве многоквартирных домов, необходимо знать, что застройщик (юридическое лицо) вправе привлекать денежные средства для создания многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации правоустанавливающих документов на земельный участок, предоставленный для строительства.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и должен содержать следующие условия:
— определение конкретного объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме);
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).

При отсутствии в договоре этих условий и его государственной регистрации договор считается незаключенным.

Сторона, не исполнившая обязательств по договору, обязана уплатить другой стороне неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В частности, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи гражданину, участвующему в долевом строительстве объекта, застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в срок, то застройщик не позднее чем за два месяца до его истечения обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику долевого строительства, а также в других случаях, предусмотренных статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
— разрешение на строительство;
— технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
— проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

В соответствии с действующим законодательством способами обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору являются залог и поручительство.

Например, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом) такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

Застройщик должен использовать денежные средства, уплаченные участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства многоквартирных домов в соответствии с проектной документацией.

Полномочия по контролю за целевым использованием застройщиком денежных средств предназначенных для строительства дома законом возложены на Инспекцию государственного строительного надзора при Министерстве строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики (426004, г. Ижевск, ул. Удмуртская, д. 205, тел./факс 66–09–66, 68–39–00). Кроме того, Инспекция вправе обращаться в суд общей юрисдикции с исками в защиту прав граждан-участников долевого строительства, а также в предусмотренных законом случаях — в арбитражный суд с заявлениями о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также о ликвидации застройщика.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Контроль за соблюдением законодательства о защите прав потребителей осуществляет на Управление Роспотребнадзора по Удмуртской Республике, которое дает оценку договорам на предмет включения в них условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, и привлекает к административной ответственности виновных лиц, нарушающих права граждан.

Разрешение вопросов исполнения застройщиком обязательств по предоставлению жилья либо по возврату внесенных денежных средств относится к исключительной компетенции суда.